Das Mietrechts\u00e4nderungsgesetz bzw. genauer das Gesetz \u00fcber die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und \u00fcber die vereinfachte Durchsetzung von R\u00e4umungstiteln, kurz: MietR\u00c4ndG ist am 01. Mai 2013 in Kraft getreten. Mit diesem Newsletter wollen wir Ihnen die wichtigsten \u00c4nderungen darstellen.<\/p>\n
Prim\u00e4re Ziele des Gesetzgebers bei der Gesetzes\u00e4nderung waren, dem Vermieter die energiesparende und klimafreundliche Modernisierung der Mietsache zu erleichtern, ihm ein wirksameres Vorgehen gegen sogenannte \u201eMietnomaden\u201c zu erm\u00f6glichen und die Mieter bei der Umwandlung von Miete in Eigentum noch besser zu sch\u00fctzen.<\/p>\n
Der Gesetzgeber hat die Vorschriften \u00fcber die Erhaltung und Modernisierung der Mietsache umfassend neu gestaltet, um insbesondere dem Vermieter die energiesparende und klimafreundliche Modernisierung der Mietsache zu erleichtern.<\/p>\n
Hierzu hat der Gesetzgeber in \u00a7 536 BGB zun\u00e4chst einen neuen Absatz 1a eingef\u00fcgt, welcher eine Mietminderung bei sogenannter “energetischer Modernisierung” (zur Begriffskl\u00e4rung nachfolgend) ausschlie\u00dft.<\/p>\n
Die Regelung in \u00a7\u00a0536 Abs. 1a BGB soll demnach einen finanziellen Anreiz f\u00fcr den Vermieter setzen, die energetische Modernisierung durchzuf\u00fchren, da er bei der Durchf\u00fchrung derselben nicht noch weiter durch etwaige ansonsten aufgrund der Bauarbeiten zul\u00e4ssigen Mietminderungen finanziell belastetet werden soll. Ob dieser Anreiz in der Praxis tats\u00e4chlich eine Rolle spielen und die entsprechenden positiven Effekte haben wird, bleibt allerdings abzuwarten.<\/p>\n
Zur Erl\u00e4uterung, was unter einer energetischen Modernisierung zu verstehen ist und welche Ma\u00dfnahmen genau darunter fallen, hat der Gesetzgeber in \u00a7 555 b BGB die Modernisierungsma\u00dfnahmen legal definiert.<\/p>\n
Diese Legaldefinitionen spielen insbesondere die Rolle, dass der Mieter diese Modernisierungsma\u00dfnahmen gem. \u00a7\u00a0555d BGB grunds\u00e4tzlich zu dulden hat (was nachfolgend noch im Einzelnen erl\u00e4utert wird).<\/p>\n
Neu geregelt hat der Gesetzgeber nunmehr die Anforderungen an die Modernisierungsank\u00fcndigung in \u00a7\u00a0555c BGB. Neu ist dabei insbesondere, dass der Vermieter auch auf die Form und Frist des H\u00e4rteeinwands gem. \u00a7\u00a0555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen soll (hierzu nachfolgend). Problematisch ist aber, dass diese Vorschrift ins Leere gehen k\u00f6nnte, da der Vermieter nur darauf hinweisen \u201esoll\u201c und ein unterlassener Hinweis daher gerade nicht zur Unwirksamkeit der Modernisierungsank\u00fcndigung f\u00fchrt. Die Rechtsfolgen sind vielmehr lediglich, dass der Mieter mit seinem H\u00e4rteeinwand gem. \u00a7\u00a0555d Abs. 5 BGB auch nach Fristablauf gem. \u00a7\u00a0555d Abs. 3 BGB geh\u00f6rt wird und das auch dann, wenn er diesen nicht in Textform mitteilt.<\/p>\n
Wie bereits gesagt, bestimmt der neue \u00a7 555d BGB, dass der Mieter die in \u00a7\u00a0555b Nr.\u00a01 bis 7 BGB im einzelnen legal definierten Modernisierungsma\u00dfnahme zu dulden hat. Nach Abs.\u00a02 soll eine Duldungspflicht nur dann nicht bestehen, wenn die Modernisierungsma\u00dfnahme eine H\u00e4rte bedeuten w\u00fcrde, die auch unter W\u00fcrdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und anderen Mietern, sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (sog. H\u00e4rteeinwand). Nach Abs.\u00a03 ist dieser H\u00e4rteeinwand innerhalb von einem Monat nach Zugang der Modernisierungsank\u00fcndigung in Textform zu erheben.<\/p>\n
Weiterhin ist neu, dass bei der Abw\u00e4gung der gegenseitigen Interessen die zu erwartende Mieterh\u00f6hung und die k\u00fcnftigen Betriebskosten ausdr\u00fccklich nicht mit einbezogen werden (vgl. \u00a7\u00a0555d Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.). Dies bedeutet \u2013 jedenfalls nach hiesiger Auffassung \u2013 einen erheblichen Vorteil f\u00fcr den Vermieter, da eine Modernisierung nicht mehr durch die wirtschaftlichen Belange des Mieters verhindert werden kann. Insofern besteht die begr\u00fcndete Hoffnung, dass in Zusammenspiel mit der jetzt in \u00a7\u00a0555d Abs.\u00a03 BGB normierten Frist geplante Modernisierungs-ma\u00dfnahmen f\u00fcr den Vermieter in einer gr\u00f6\u00dferen Zahl als bisher und erheblich z\u00fcgiger durchgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
Wurden Modernisierungsma\u00dfnahmen gem. \u00a7\u00a0555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgef\u00fchrte, besteht weiterhin das Recht des Vermieters, einen Teil der Kosten auf den Mieter umzulegen, was nach wie vor in \u00a7\u00a0559 BGB geregelt ist. Ausdr\u00fccklich geregelt ist nunmehr in \u00a7\u00a0559 Abs.\u00a02 BGB, dass die Kosten, die f\u00fcr Erhaltungsma\u00dfnahmen erforderlich gewesen w\u00e4ren, nicht umgelegt werden k\u00f6nnen \u2013 insoweit besteht aber keine Abweichung zur alten Rechtslage. Neu ist hingegen, dass dem Mieter nach erfolgter Modernisierung gem. \u00a7\u00a0559 Abs. 4 Satz 1 BGB ein (weiterer) H\u00e4rteeinwand zusteht, der die finanziellen Auswirkungen der Mieterh\u00f6hung ber\u00fccksichtigt. Aufgel\u00f6st ist also der nach alter Rechtslage bestehende Gleichklang zwischen Pflicht zur Duldung der Modernisierungs-ma\u00dfnahme und dadurch bedingter Mieterh\u00f6hung, wonach die Pflicht zur Duldung das Recht zur Mieterh\u00f6hung wegen Modernisierung bedingte. Obwohl die neue Rechtslage nun im Ergebnis bedeutet, dass dem Mieter zwei Mal ein H\u00e4rteeinwand zusteht, also einmal gegen die Modernisierungsma\u00dfnahme als solche und ein weiteres Mal gegen die Mieterh\u00f6hung, halten wir die neue Rechtslage jedenfalls f\u00fcr vorteilhafter f\u00fcr den Vermieter, da \u2013 wie gesagt \u2013 der Vermieter nunmehr auch in den F\u00e4llen modernisieren kann, in denen er nach der alten Rechtslage wegen eines auf die finanzielle Leistungsf\u00e4higkeit gest\u00fctzten H\u00e4rteeinwands eines einzelnen Mieters gegen die Modernisierungsma\u00dfnahme seine gesamte Immobilie nicht modernisieren konnte.<\/p>\n
Neu ist au\u00dferdem, dass der H\u00e4rteeinwand des Mieters gem. \u00a7\u00a0559 Abs.\u00a04 Nr.\u00a02 BGB dann ausgeschlossen ist, wenn die Modernisierungsma\u00dfnahme auf Grund von Umst\u00e4nden durchgef\u00fchrt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Hierbei stellt sich dann u.a. die Frage, wie dies bei einer Erhaltungsma\u00dfnahme zu ber\u00fccksichtigen bzw. einzuordnen ist, wenn bspw. eine Fassade saniert wird (keine umlagef\u00e4higen Kosten, da Erhaltungsma\u00dfnahme), dabei aber eine W\u00e4rmed\u00e4mmung eingebaut werden muss aufgrund gesetzlicher Vorschriften. Ein Problem, dass zuk\u00fcnftig in der Rechtsprechung gel\u00f6st werden muss.<\/p>\n
Neu ist ferner die Regelung in \u00a7\u00a0555f BGB, wonach die Vertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrags eine Vereinbarung \u00fcber Erhaltungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahmen und insbesondere die zuk\u00fcnftige Miete abschlie\u00dfen k\u00f6nnen. Aus hiesiger Sicht ist das jedenfalls das f\u00fcr den Vermieter praktikabelste Instrument, um eine Sanierung (egal ob Erhaltungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahme) z\u00fcgig durchzuf\u00fchren.<\/p>\n
Zur\u00fcck zu den Erhaltungsma\u00dfnahmen: Der Gesetzgeber hat diese nunmehr in \u00a7\u00a0555a BGB zusammengefasst und daher schon r\u00e4umlich von den Modernisierungs-ma\u00dfnahmen getrennt, was in der alten Vorschrift \u00a7\u00a0554 BGB a.F. nicht der Fall war. Problematisch ist bei der Neufassung aber nach wie vor, ob die Erneuerung der Mietsache zur Instandsetzung geh\u00f6rt oder nicht.<\/p>\n
Zu guter Letzt bleibt in diesem Zusammenhang noch auf den neuen \u00a7\u00a0283a ZPO hinzuweisen, wonach das Gericht bei einer Zahlungs- und R\u00e4umungsklage des Vermieters auf Antrag anordnen kann, dass der beklagte Mieter f\u00fcr die Mietzahlungen, die nach Rechtsh\u00e4ngigkeit der Klage f\u00e4llig geworden sind, eine Sicherheit zu leisten hat. Dies soll den Vermieter gegen weitere finanzielle Verluste sch\u00fctzen. Im Prinzip eine gute Idee. Allerdings bleibt abzuwarten, ob diese in der Gerichtspraxis besteht, da die formalen Voraussetzungen in \u00a7\u00a0283 Abs. 1 Nr.\u00a01 ZPO sehr eng formuliert sind.<\/p>\n
Durch folgende Ma\u00dfnahmen soll zuk\u00fcnftig besser gegen sog. \u201eMietnomaden\u201c vorgegangen werden k\u00f6nnen:<\/p>\n
a) \u00a0Die in der Praxis entwickelte “Berliner R\u00e4umung” erleichtert die Vollstreckung von R\u00e4umungsurteilen. Sie wird nun auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein R\u00e4umungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung nunmehr r\u00e4umen, ohne gleichzeitig die \u2013 oft kostenaufwendigen – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenst\u00e4nde in der Wohnung durchf\u00fchren zu m\u00fcssen. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung und k\u00f6nnen gem. \u00a7 885 Abs. 3 ZPO binnen einen Monats versteigert werden.
\nb) \u00a0Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, f\u00fcr die w\u00e4hrend eines Gerichtsverfahrens Monat f\u00fcr Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. B\u00fcrgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten.
\nc) \u00a0Verbesserungen bei der Vollstreckbarkeit von R\u00e4umungstiteln:
\nEin neuer Anspruch im einstweiligen Verf\u00fcgungsverfahren gibt dem Vermieter die M\u00f6glichkeit mit einem weiteren R\u00e4umungstitel nun auch gegen den \u201eunberechtigten Untermieter\u201c vorzugehen.<\/p>\n
Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen kann gem. \u00a7\u00a0577a Abs. 2 BGB nun nicht mehr durch das sogenannte \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c umgangen werden. Beim sog. \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c wurden fr\u00fcher Mietsh\u00e4user zun\u00e4chst an eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts bestehend aus den zuk\u00fcnftigen Wohnungseigent\u00fcmern ver\u00e4u\u00dfert, dann die Mieter gek\u00fcndigt und erst danach Wohnungseigentum begr\u00fcndet.<\/p>\n
\u00a7 556c BGB wurde neu eingef\u00fcgt und regelt das sogenannte \u201eContracting\u201c. Ziel des \u00a7\u00a0556c BGB ist es, dem Vermieter eine erleichterte Umstellung auf die gewerbliche W\u00e4rmelieferung zu erm\u00f6glichen, wobei die Kosten der W\u00e4rmelieferung die Betriebskosten f\u00fcr die bisherige Eigenversorgung mit W\u00e4rme oder Warmwasser nicht \u00fcbersteigen d\u00fcrfen. Die Anforderungen an den Kostenvergleich ist in \u00a7\u00a06 MietWohn-W\u00e4rmeLV geregelt. Die Umstellung hat der Vermieter mindestens drei Monate zuvor in Textform anzuk\u00fcndigen. Hierbei sind genaue gesetzliche Anforderungen zu beachten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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