In zahlreichen begehrten Wohnlagen in Innenstadtbereichen Berlins gelten Erhaltungsverordnungen, die dem Milieuschutz dienen sollen. Die \u00fcberwiegende Zahl dieser Gebiete liegt in beliebten Kiezen in Pankow, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg. Der Milieuschutz hat auf verschiedenen Ebenen erhebliche Auswirkungen auf geplante Sanierungsvorhaben. So bedarf etwa in Friedrichshain-Kreuzberg jede Bauma\u00dfnahme in einem Altbau der Genehmigung des Milieuschutzes. Ob und unter welchen Einschr\u00e4nkungen eine solche milieuschutzrechtliche Genehmigung erteilt wird, h\u00e4ngt von der geplanten Ma\u00dfnahme ab. Zul\u00e4ssig sind nur Ma\u00dfnahmen, die der Herstellung eines \u201ezeitgem\u00e4\u00dfen Ausstattungsstandards\u201c entsprechen. Aber gerade die bei einer Kernsanierung typischen Ma\u00dfnahmen wie das Anbringen neuer Balkone, der Einbau eines Aufzugs oder die Planung gro\u00dfer Wohnungen sollen laut den Kriterien der Bezirke \u00fcber den zeitgem\u00e4\u00dfen Standard hinaus gehen. Diese Ma\u00dfnahmen werden daher nur unter erheblichen Auflagen genehmigt. Soweit ersichtlich werden bspw. in Friedrichshain-Kreuzberg entsprechende Genehmigungen in der Regel nur erteilt, wenn die Wohnung durch den Wohneigent\u00fcmer genutzt wird oder wenn bei Mietvertr\u00e4gen, sei es Alt- oder Neuvertr\u00e4ge, eine Mietobergrenze nach dem Mietspiegel beachtet wird. F\u00fcr den Abschluss von Neumietvertr\u00e4gen f\u00fcr diese Objekte in diesen Gebieten bedeutet das in der Regel, dass nur eine Miete vereinbart werden darf, die deutlich unter der durchschnittlichen Miete bei Neuvermietungen liegt und noch deutlicher unter der auf dem freien Markt erzielbaren Miete.<\/p>\n
Ob und inwieweit die in den Bezirken angewandten Kriterien mit den Vorgaben des BauGB rechtlich vereinbar sind, d\u00fcrfte an verschiedenen Stellen zumindest fraglich sein. Zuletzt hat das VG Berlin in seiner Entscheidung vom 21. Juni 2011 (Az: 13 K 29.10, juris) entschieden, dass der Einbau eines Aufzugs mit Haltestellen auch im 2. und 3. Stockwerk entgegen den Kriterien des Bezirks Pankow dem zeitgem\u00e4\u00dfen Ausstattungsstandard entspreche. Die Genehmigung f\u00fcr die weiteren Haltestellen soll also nach dem Verwaltungsgericht Berlin ohne Auflagen zum Milieuschutz erteilt werden. Ob das Oberverwaltungsgericht Berlin dieser Auffassung folgen wird bleibt abzuwarten.<\/p>\n
Der Milieuschutz ist \u2013 anders als etwa der Sanierungsvermerk \u2013 nicht im Grundbuch eingetragen. Um unliebsame \u00dcberraschungen in dieser Hinsicht zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages zu pr\u00fcfen, ob das Objekt in einem Milieuschutzgebiet liegt. Ist das der Fall, ist es ratsam, die Auswirkungen des Milieuschutzes umfassend zu ber\u00fccksichtigen. Insbesondere bei Projektentwicklern und Bautr\u00e4gern kann dies sowohl bei den geplanten Ma\u00dfnahmen, der Baubeschreibung wie der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine relevante Rolle spielen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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