Mietrechtsnovellierungsgesetz – „Mietpreisbremse“ in Berlin
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Nach Verabschiedung durch den Bundestag am 05. März 2015 und Billigung durch den Bundesrat am 27. März 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetzes mit der sog. „Mietpreisbremse“ am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2015 Teil I Nr. 16, S. 610 ff.). Das Gesetz wird damit am 01. Juni 2015 in Kraft treten. Neben der Einführung des sog. Bestellerprinzips bei der Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision im Hinblick auf die Vermittlung von Mietwohnungen regelt das Mietrechtsnovellierungsgesetz . Hierfür wird nach dem jetzigen § 556c BGB ein neuer Untertitel (§§ 556d bis 556g BGB) in das BGB eingefügt.
Die Zielrichtung der „Mietpreisbremse“ ist es, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Die Festlegung von „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ wird dabei gem. § 556d Abs. 2 BGB n.F. auf die Landesregierungen delegiert, die ermächtigt werden, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für eine Dauer von höchstens fünf Jahren festzulegen. In Berlin werden voraussichtlich weite Teile des Stadtgebietes hiervon betroffen sein.
Die Funktionsweise dieser „Mietpreisbremse“ ist gem. § 556d Abs. 1 BGB n.F., dass bei einer Neuvermietung von Wohnraum in einem durch Rechtsverordnung definierten „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf.
Eingeschränkt wird der Anwendungsbereich der „Mietpreisbremse“ insoweit, als grundsätzlich eine von dem vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete auch dann neu vereinbart werden darf, wenn diese sog. „Vormiete“ die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt. Es gilt also grundsätzlich Bestandsschutz für bislang erzielte Mieten. Die „Mietpreisbremse“ gilt ferner nicht für Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden sowie auf die erste Vermietung nach einer „umfassenden Modernisierung“. Aufgrund der Gesetzesbegründung wird man von einer „umfassenden Modernisierung“ regelmäßig auszugehen haben, wenn der Aufwand hierfür etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht.
Nach § 556g BGB sind Mietpreisvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, insoweit unwirksam, als die maximal zulässige Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses überschritten wird. Zuviel gezahlte Miete kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen, wenn er die Überhöhung zuvor gerügt hat. Bei einem Staffelmietvertrag unterliegt jede Mietstaffel der Überprüfung, ob die Maximalhöhe (10% über ortsüblicher Vergleichsmiete) nicht überschritten wird. Beim Indexmietvertrag unterliegt nur die Ausgangmiete der Preiskontrolle.
