Mängeleinbehalte bei Bauträgerkaufverträgen
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Bei der Abwicklung von sogen. Bauträgerkaufverträgen, also Verträgen, bei denen der Verkäufer nicht nur das Eigentum an einem Grundstück, sondern zugleich auch ein von ihm zu errichtendes Bauwerk schuldet, kommt in der Beratungspraxis immer wieder die Frage auf, ob bei Vorliegen von Mängeln die einzelnen vom Bauträger in Rechnung gestellten Raten gar nicht erst fällig werden, ob der Käufer wegen von ihm als Werkmängel eingestufter baulicher Situationen ein Einbehalt gemacht werden kann und wenn ja, in welcher Höhe oder ob er voll bezahlen muss, solange nichts gerichtlich geklärt wurde?
Die diesbezügliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist recht eindeutig und wurde jüngst in einem Urteil des 7. Zivilsenats des BGH vom 27. Oktober 2011 – VII ZR 84/09 erneut bekräftigt:
Danach ist es zwar so, dass die Teilbeträge des Kaufpreises, die regelmäßig in Raten entsprechend der zwingenden (vgl. § 12 MaBV) Vorgaben in § 3 der sogen. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu zahlen sind, grundsätzlich auch dann fällig werden, wenn die für die einzelne Rate zu erbringende Teilleistung als solche zwar erbracht wurde (Fälligkeit jeweils nach der Erbringung der Teilleistung, nicht vorher!), aber mangelbehaftet ist. Allerdings steht dem Käufer gem. § 320 BGB (§ 641 Abs. 3 BGB ist erst nach Abnahme einschlägig!) ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten nebst angemessenem sogen .“Druckzuschlag“ zu. Im konkreten Fall hat der BGH zum Ausdruck gebracht, dass dies durchaus auch das Dreifache der Mängelbeseitigungskosten ausmachen kann. Auf den vom BGH zu entscheidenden Fall war allerdings die Rechtslage vor dem 01.01.2009 anzuwenden. Zwar hat sich der § 320 BGB, der die richtige Rechtsgrundlage für das Leistungsverweigerungsrecht vor der Abnahme des Bauwerks ist, seither nicht geändert, allerdings wurde § 641 Abs. 3 BGB, der einen Einbehalt nach der Abnahme des Bauwerks regelt geändert; danach ist nunmehr als „in der Regel angemessen“ das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten anzusehen, was bei der früheren Rechtslage noch das Dreifache war. Ob das auch auf die Höhe eines Durckzuschlags bei Mängelsituationen vor der Abnahme durchschlägt, ist offen. Dagegen spricht, dass bei Mängelsituationen vor Abnahme der Mängelbeseitigungsdruck auf den Bauträger größer sein sollte, da das Bauwerk zu diesem Zeitpunkt von ihm noch nicht abnahmefähig erstellt wurde.
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