BauGB 2021 – Baulandmobilisierungsgesetz
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Der Deutsche Bundestag wird am 07. Mai 2021 das Baulandmobilisierungsgesetz zur Änderung des Baugesetzbuchs verabschieden. Gerade für Projekte in Berlin und Brandenburg ist dies relevant.
Die Änderungen im Baugesetzbuch waren und sind zum Teil sehr umstritten, insbesondere das im Entwurf vorgesehene „Umwandlungsverbot“ zur Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz sorgte für viel Widerspruch. Die Koalition hat sich schließlich am Mittwoch dieser Woche auf einen Kompromiss geeinigt, in dem insbesondere das bislang im Entwurf vorgesehene Umwandlungsverbot geringfügig eingeschränkt wurde.
Für Projektträger und Investoren in Berlin und in den Städten in Brandenburg bringt das Baulandmobilisierungsgesetz entscheidende Änderungen im BauGB. Ziel des Gesetzes, das auf einem Gesetzesentwurf der Bundesregierung beruht, ist die Mobilisierung von Bauland. Vornehmlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll durch verschiedene gesetzliche Neuregelungen mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen. Hierzu werden vor allem die Handlungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden erweitert, während Grundstückseigentümer und Investoren in Zukunft stärkeren Einschränkungen unterliegen werden. Immerhin: Die Erteilung von Baugenehmigungen wird vereinfacht.
Zusammengefasst bringt das Baulandmobilisierungsgesetz die folgenden wichtigen Änderungen:
1. schnelleres Bauen durch vereinfachte Erteilung von Baugenehmigungen
Das neue Gesetz sieht an verschiedene Stellen die vereinfachte Erteilung von Baugenehmigungen vor. So wird es Bauherren in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunächst befristet bis 2024 vereinfacht, eine Baugenehmigung zu erhalten, indem hier auf ansonsten strenge Anforderungen für deren Erteilung abgewichen wird.
2. Baugebot zwingt Grundstückseigentümer zum Bauen
In Zukunft können Eigentümer von Grundstücken in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin durch die Gemeinde Stadt dazu verpflichtet werden, ihre Grundstücke zu bebauen. Innerhalb einer bestimmten Frist muss der Grundstückseigentümer dann eines oder mehrere Wohngebäude auf seinem Grundstück errichten. Die Neuregelung sieht aber auch vor, dass sich ein Grundstückseigentümer in bestimmten Fällen gegen die Aufforderung zum Bau wehren kann, wenn er das Grundstück etwa für einen Familienangehörigen freihalten möchte.
3. das Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
Durch das neue Gesetz wird erstmals der Begriff des „angespannten Wohnungsmarktes“ in das Baugesetzbuch aufgenommen. Das Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das heißt eine Lage, in der die Versorgung einer Gemeinde mit Mietwohnungen gefährdet ist, ist nun direkt mit verschiedenen Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde gesetzlich verankert.
4.erschwerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Darüber hinaus wird es vielen Investoren und Eigentümern zukünftig erschwert, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt muss vor der Umwandlung zunächst eine Genehmigung eingeholt werden. Diese Regelung gilt zunächst befristet bis zum 31.12.2025. Ausnahmen sind nur für eng begrenzte Fälle vorgesehen, etwa wenn das Wohneigentum an bisherige Mieter veräußert wird.
5. erleichterter Zugriff auf Grundstücke durch Vorkaufsrechte der Kommunen
Durch eine Änderung im Baugesetzbuch werden die Möglichkeiten der Gemeinden erweitert, vor privaten Investoren auf Bauland zuzugreifen, indem sie in Zukunft leichter als bisher ein sog. Vorkaufsrecht ausüben können. Eine Gemeinde ist nach der Gesetzesänderung etwa berechtigt, vorrangig ein unbebautes Grundstück zu erwerben, wenn sie sich darauf beruft, hierdurch den Wohnbedarf der Gemeinde zu decken. Hierdurch steht ihr dann die Möglichkeit offen, das erworbene Grundstück selbst mit günstigen Mietwohnungen zu bebauen.
6.Sicherung von Flächen für soziale Wohnraumförderung
Den Gemeinden wird befristet bis 31.12.2024 die Möglichkeit eingeräumt, bereits bei der Planung in Bebauungsplänen bestimmte Flächen verbindlich festzulegen, auf denen später Gebäude mit Wohnungen zu geringen Mietpreisen entstehen werden. Erstmalig erhält eine Gemeinde damit direkt ein Instrument, um auch private Vorhabenträger zum Bau von sozialem Wohnungsraum bestimmen zu können.
