Jakoby RechtsanwälteRechtsanwälte und Notar

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Grundstücks- oder Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

BGH, Beschluss vom 28. 4. 2011 – V ZB 194/10 (Vgl. hierzu die aufschlussreichen weiterführenden Erläuterungen des Senatsvorsitzenden des 5. Zivilsenats des BGH, Prof. Dr. Krüger in ZNotP 2012,  42 ff.)

Nachdem der BGH bereits vor Jahren entschieden hatte, dass die GbR teilrechtsfähig ist und klagen sowie verklagt werden kann, war deren Grundbuchfähigkeit lange umstritten. Um diesen Streit zu beenden, wurde die Grundbuchordnung (GBO) geändert. Die heutige Regelung in § 47 Abs. 2 GBO ist allerdings nach Ansicht vieler Fachleute und insbesondere auch des BGH nicht gelungen, da Sie neben der Eintragung der Gesellschaft weiterhin auch die der Gesellschafter erfordert, die dogmatisch (nach heutigem Rechtsverständnis) gar nicht Eigentümer sind. Weiter  Weiter regelt § 47 Abs. 2 GBO nicht, welche Nachweise in welcher Form dem Grundbuchamt vorzulegen sind, damit Gesellschaft und deren Gesellschafter eingetragen werden. Hier hat der BGH nun mit dieser Entscheidung Klarheit für die Praxis gebracht: Es bedarf fortan also weder  a) des Nachweises der Existenz der GbR noch b) des Nachweises deren Gesellschafter noch c) des Nachweises der richtigen Vertretung der GbR. Damit bekommt man also die Gesellschaft und Gesellschafter recht einfach ins Grundbuch. Ob das Grundbuch hierbei aber materiell-richtig wird mit dieser Eintragung ist eine davon abweichende Frage, da ja bspw. die Angabe in der Auflassungserklärung zu den Gesellschaftern unzutreffend sein kann oder die Vertretungsverhältnisse anders sein könnten. Weiter können sich bspw. nach der Eintragung die Gesellschaftsverhältnisse wieder ändern, so dass sich Fragen des gutgläubigen Erwerbs in künftigen Veräußerungssituationen durch die GbR an Dritte stellen. Hier gibt es noch eine Vielzahl für die Praxis zu klärender Fragen,  wie bspw. zur  Firmierung der GbR; zu denken ist insbesondere an eine Registrierung der GbR wie dies auch bei teilrechtsfähigen Handelsgesellschaften wie der Offenen Handeslgesellschaft und der Kommanditgeselschaft ja bereits erfolgt. Es bleibt abzuwarten, ob der  Gesetzgeber hier eine Novellierung der entsprechenden Gesetze vornehmen wird. Bis dahin müssen die Praktiker sich bemühen, Rechtssicherheit bei Transaktionen unter Beteiligung von GbR´s durch gute Vertragsgestaltung und Überprüfung der Rechtsverhältnisse so gut wie möglich zu gewährleisten.