Mietrechtsreform
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Das Mietrechtsänderungsgesetz bzw. genauer das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln, kurz: MietRÄndG ist am 01. Mai 2013 in Kraft getreten. Mit diesem Newsletter wollen wir Ihnen die wichtigsten Änderungen darstellen.
Primäre Ziele des Gesetzgebers bei der Gesetzesänderung waren, dem Vermieter die energiesparende und klimafreundliche Modernisierung der Mietsache zu erleichtern, ihm ein wirksameres Vorgehen gegen sogenannte „Mietnomaden“ zu ermöglichen und die Mieter bei der Umwandlung von Miete in Eigentum noch besser zu schützen.
1. Neuordnung der Vorschriften über Erhaltung und Modernisierung – insbesondere die „Energetische Modernisierung“
Der Gesetzgeber hat die Vorschriften über die Erhaltung und Modernisierung der Mietsache umfassend neu gestaltet, um insbesondere dem Vermieter die energiesparende und klimafreundliche Modernisierung der Mietsache zu erleichtern.
Hierzu hat der Gesetzgeber in § 536 BGB zunächst einen neuen Absatz 1a eingefügt, welcher eine Mietminderung bei sogenannter “energetischer Modernisierung” (zur Begriffsklärung nachfolgend) ausschließt.
Die Regelung in § 536 Abs. 1a BGB soll demnach einen finanziellen Anreiz für den Vermieter setzen, die energetische Modernisierung durchzuführen, da er bei der Durchführung derselben nicht noch weiter durch etwaige ansonsten aufgrund der Bauarbeiten zulässigen Mietminderungen finanziell belastetet werden soll. Ob dieser Anreiz in der Praxis tatsächlich eine Rolle spielen und die entsprechenden positiven Effekte haben wird, bleibt allerdings abzuwarten.
Zur Erläuterung, was unter einer energetischen Modernisierung zu verstehen ist und welche Maßnahmen genau darunter fallen, hat der Gesetzgeber in § 555 b BGB die Modernisierungsmaßnahmen legal definiert.
Diese Legaldefinitionen spielen insbesondere die Rolle, dass der Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555d BGB grundsätzlich zu dulden hat (was nachfolgend noch im Einzelnen erläutert wird).
Neu geregelt hat der Gesetzgeber nunmehr die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung in § 555c BGB. Neu ist dabei insbesondere, dass der Vermieter auch auf die Form und Frist des Härteeinwands gem. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen soll (hierzu nachfolgend). Problematisch ist aber, dass diese Vorschrift ins Leere gehen könnte, da der Vermieter nur darauf hinweisen „soll“ und ein unterlassener Hinweis daher gerade nicht zur Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung führt. Die Rechtsfolgen sind vielmehr lediglich, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand gem. § 555d Abs. 5 BGB auch nach Fristablauf gem. § 555d Abs. 3 BGB gehört wird und das auch dann, wenn er diesen nicht in Textform mitteilt.
Wie bereits gesagt, bestimmt der neue § 555d BGB, dass der Mieter die in § 555b Nr. 1 bis 7 BGB im einzelnen legal definierten Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat. Nach Abs. 2 soll eine Duldungspflicht nur dann nicht bestehen, wenn die Modernisierungsmaßnahme eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen von Vermieter und anderen Mietern, sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (sog. Härteeinwand). Nach Abs. 3 ist dieser Härteeinwand innerhalb von einem Monat nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform zu erheben.
Weiterhin ist neu, dass bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten ausdrücklich nicht mit einbezogen werden (vgl. § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.). Dies bedeutet – jedenfalls nach hiesiger Auffassung – einen erheblichen Vorteil für den Vermieter, da eine Modernisierung nicht mehr durch die wirtschaftlichen Belange des Mieters verhindert werden kann. Insofern besteht die begründete Hoffnung, dass in Zusammenspiel mit der jetzt in § 555d Abs. 3 BGB normierten Frist geplante Modernisierungs-maßnahmen für den Vermieter in einer größeren Zahl als bisher und erheblich zügiger durchgeführt werden können.
Wurden Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführte, besteht weiterhin das Recht des Vermieters, einen Teil der Kosten auf den Mieter umzulegen, was nach wie vor in § 559 BGB geregelt ist. Ausdrücklich geregelt ist nunmehr in § 559 Abs. 2 BGB, dass die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht umgelegt werden können – insoweit besteht aber keine Abweichung zur alten Rechtslage. Neu ist hingegen, dass dem Mieter nach erfolgter Modernisierung gem. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ein (weiterer) Härteeinwand zusteht, der die finanziellen Auswirkungen der Mieterhöhung berücksichtigt. Aufgelöst ist also der nach alter Rechtslage bestehende Gleichklang zwischen Pflicht zur Duldung der Modernisierungs-maßnahme und dadurch bedingter Mieterhöhung, wonach die Pflicht zur Duldung das Recht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung bedingte. Obwohl die neue Rechtslage nun im Ergebnis bedeutet, dass dem Mieter zwei Mal ein Härteeinwand zusteht, also einmal gegen die Modernisierungsmaßnahme als solche und ein weiteres Mal gegen die Mieterhöhung, halten wir die neue Rechtslage jedenfalls für vorteilhafter für den Vermieter, da – wie gesagt – der Vermieter nunmehr auch in den Fällen modernisieren kann, in denen er nach der alten Rechtslage wegen eines auf die finanzielle Leistungsfähigkeit gestützten Härteeinwands eines einzelnen Mieters gegen die Modernisierungsmaßnahme seine gesamte Immobilie nicht modernisieren konnte.
Neu ist außerdem, dass der Härteeinwand des Mieters gem. § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB dann ausgeschlossen ist, wenn die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Hierbei stellt sich dann u.a. die Frage, wie dies bei einer Erhaltungsmaßnahme zu berücksichtigen bzw. einzuordnen ist, wenn bspw. eine Fassade saniert wird (keine umlagefähigen Kosten, da Erhaltungsmaßnahme), dabei aber eine Wärmedämmung eingebaut werden muss aufgrund gesetzlicher Vorschriften. Ein Problem, dass zukünftig in der Rechtsprechung gelöst werden muss.
Neu ist ferner die Regelung in § 555f BGB, wonach die Vertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrags eine Vereinbarung über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und insbesondere die zukünftige Miete abschließen können. Aus hiesiger Sicht ist das jedenfalls das für den Vermieter praktikabelste Instrument, um eine Sanierung (egal ob Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme) zügig durchzuführen.
Zurück zu den Erhaltungsmaßnahmen: Der Gesetzgeber hat diese nunmehr in § 555a BGB zusammengefasst und daher schon räumlich von den Modernisierungs-maßnahmen getrennt, was in der alten Vorschrift § 554 BGB a.F. nicht der Fall war. Problematisch ist bei der Neufassung aber nach wie vor, ob die Erneuerung der Mietsache zur Instandsetzung gehört oder nicht.
Zu guter Letzt bleibt in diesem Zusammenhang noch auf den neuen § 283a ZPO hinzuweisen, wonach das Gericht bei einer Zahlungs- und Räumungsklage des Vermieters auf Antrag anordnen kann, dass der beklagte Mieter für die Mietzahlungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, eine Sicherheit zu leisten hat. Dies soll den Vermieter gegen weitere finanzielle Verluste schützen. Im Prinzip eine gute Idee. Allerdings bleibt abzuwarten, ob diese in der Gerichtspraxis besteht, da die formalen Voraussetzungen in § 283 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sehr eng formuliert sind.
2. Bekämpfung des sogenannten Mietnomadentums
Durch folgende Maßnahmen soll zukünftig besser gegen sog. „Mietnomaden“ vorgegangen werden können:
a) Die in der Praxis entwickelte “Berliner Räumung” erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird nun auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung nunmehr räumen, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendigen – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchführen zu müssen. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung und können gem. § 885 Abs. 3 ZPO binnen einen Monats versteigert werden.
b) Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten.
c) Verbesserungen bei der Vollstreckbarkeit von Räumungstiteln:
Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit mit einem weiteren Räumungstitel nun auch gegen den „unberechtigten Untermieter“ vorzugehen.
3. Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen kann gem. § 577a Abs. 2 BGB nun nicht mehr durch das sogenannte „Münchener Modell“ umgangen werden. Beim sog. „Münchener Modell“ wurden früher Mietshäuser zunächst an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den zukünftigen Wohnungseigentümern veräußert, dann die Mieter gekündigt und erst danach Wohnungseigentum begründet.
4. Contracting – Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung
§ 556c BGB wurde neu eingefügt und regelt das sogenannte „Contracting“. Ziel des § 556c BGB ist es, dem Vermieter eine erleichterte Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung zu ermöglichen, wobei die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen dürfen. Die Anforderungen an den Kostenvergleich ist in § 6 MietWohn-WärmeLV geregelt. Die Umstellung hat der Vermieter mindestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen. Hierbei sind genaue gesetzliche Anforderungen zu beachten.
