Milieuschutz in beliebten Bezirken von Berlin – Tücken beim Kauf einer Eigentumswohnung
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In zahlreichen begehrten Wohnlagen in Innenstadtbereichen Berlins gelten Erhaltungsverordnungen, die dem Milieuschutz dienen sollen. Die überwiegende Zahl dieser Gebiete liegt in beliebten Kiezen in Pankow, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg. Der Milieuschutz hat auf verschiedenen Ebenen erhebliche Auswirkungen auf geplante Sanierungsvorhaben. So bedarf etwa in Friedrichshain-Kreuzberg jede Baumaßnahme in einem Altbau der Genehmigung des Milieuschutzes. Ob und unter welchen Einschränkungen eine solche milieuschutzrechtliche Genehmigung erteilt wird, hängt von der geplanten Maßnahme ab. Zulässig sind nur Maßnahmen, die der Herstellung eines „zeitgemäßen Ausstattungsstandards“ entsprechen. Aber gerade die bei einer Kernsanierung typischen Maßnahmen wie das Anbringen neuer Balkone, der Einbau eines Aufzugs oder die Planung großer Wohnungen sollen laut den Kriterien der Bezirke über den zeitgemäßen Standard hinaus gehen. Diese Maßnahmen werden daher nur unter erheblichen Auflagen genehmigt. Soweit ersichtlich werden bspw. in Friedrichshain-Kreuzberg entsprechende Genehmigungen in der Regel nur erteilt, wenn die Wohnung durch den Wohneigentümer genutzt wird oder wenn bei Mietverträgen, sei es Alt- oder Neuverträge, eine Mietobergrenze nach dem Mietspiegel beachtet wird. Für den Abschluss von Neumietverträgen für diese Objekte in diesen Gebieten bedeutet das in der Regel, dass nur eine Miete vereinbart werden darf, die deutlich unter der durchschnittlichen Miete bei Neuvermietungen liegt und noch deutlicher unter der auf dem freien Markt erzielbaren Miete.
Ob und inwieweit die in den Bezirken angewandten Kriterien mit den Vorgaben des BauGB rechtlich vereinbar sind, dürfte an verschiedenen Stellen zumindest fraglich sein. Zuletzt hat das VG Berlin in seiner Entscheidung vom 21. Juni 2011 (Az: 13 K 29.10, juris) entschieden, dass der Einbau eines Aufzugs mit Haltestellen auch im 2. und 3. Stockwerk entgegen den Kriterien des Bezirks Pankow dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard entspreche. Die Genehmigung für die weiteren Haltestellen soll also nach dem Verwaltungsgericht Berlin ohne Auflagen zum Milieuschutz erteilt werden. Ob das Oberverwaltungsgericht Berlin dieser Auffassung folgen wird bleibt abzuwarten.
Der Milieuschutz ist – anders als etwa der Sanierungsvermerk – nicht im Grundbuch eingetragen. Um unliebsame Überraschungen in dieser Hinsicht zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages zu prüfen, ob das Objekt in einem Milieuschutzgebiet liegt. Ist das der Fall, ist es ratsam, die Auswirkungen des Milieuschutzes umfassend zu berücksichtigen. Insbesondere bei Projektentwicklern und Bauträgern kann dies sowohl bei den geplanten Maßnahmen, der Baubeschreibung wie der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine relevante Rolle spielen.
